פינוי בינוי

איך מתחילים? מסלולי פינוי בינוי

מסלול רשוית

כאן פרויקט פינוי הבינוי הוא ביוזמתה של המדינה. לרוב המדינה תכריז על מתחם מסוים כמיועד לפרויקט פינוי בינוי.
במסלול הזה הרשויות המקומיות הן האחריות על קידום הפרויקט.

מסלול מיסוי

כאן הפרויקט מתוכנן ויזום על ידי הדיירים או יזם. במסלול זה על הדיירים או היזמים לפנות אל המדינה בבקשה בכדי להכריז על מתחם מסוים כמועמד לפינוי בינוי.
במסלול זה נהנה הפרויקט מהטבות והקלות מס משמעותיות, כל ההוצאות יחולו על היזם והדיירים יהנו מדירות חדשות לגמרי, בניין חדש לגמרי ואף דיור חלופי בתקציב מוסכם לאורך כל משך הפרויקט.

דיירים סרבנים

תופעת הדייר הסרבן אינה תופעה חדשה, לעיתים הדיירים הסרבנים מסרבים על מנת לסחוט את הקבלנים/יזמים וזאת בכדי לקבל תנאים טובים יותר, דירות טובות יותר וכו'.
אל חשש, המחוקק לצידכם, ניתן יהיה לתבוע דיירים סרבנים על הנזקים הנגרמים לכם, אך לא בכל המקרים, אחד מהם הוא אזרחים ותיקים מעל גיל 70 אשר מתגוררים בדירה למעלה משנתיים.

שלבי הפרויקט מרכזיים

שלב ההתארגנות

בשלב זה בוחרים הדיירים את נציגיהם ואת עורך הדין שייצגם בהליך הפינוי בינוי.
עסקת פינוי בינוי דורש רוב מסוים על מנת להוציא את הפרויקט לדרך ועל כן, התארגנות הדיירים הינה הכרחית, מה גם, שנציגות הדיירים תשקף את רוב דעתם של הדיירים וכן תוכל להתנהל בצורה מדוייקת יותר מול עורך הדין למשל.
יהיה קשה מאד לערוך פגישות יעילות בין הדיירים ועורכי הדין כאשר כל הדיירים יצטרכו להגיע.

חתימה על מסמכים והסכמים

ראשית, אל תחתמו על הסכמים אשר מגבילים את זכויותיכם או מקנים זכויות לאנשים אחרים, יש להבין לפני כן לאן נושבות הרוחות. בדרך כלל בשלב זה, הדיירים חותמים על מסמך בו הם מסכימים להיכנס לפרויקט פינוי בינוי, שלה זה הינו מוגבל בזמן ועל הדיירים יהיה לחתום בתוך שנה וחצי (18 חודשים).
הסכם זה הוא מעין הסכם נכונות / רצינות.

בחירת היזם

כאמור, במסלול המיסוי את הפרויקט יכולים ליזום הדיירים בעצמם ולאחר התאגדותם, וחתימתם על הסכם נכונות לפרויקט פינוי בינוי עכשיו יהיה עליהם למצוא יזם שיבנה ויבצע את הפרוקיט.

טיפ – מומלץ לבחור יזם שכבר ביצע פרויקטים, יזם עם חוסן כלכלי אשר מציע תוכניות טובות ואיכותיות עבורכם.

כמו כן, במסלול הרישוי היזמים יכולים לפנות לדיירים ולהציע להם לצאת לתוכנית פינוי בינוי.

הסכם פינוי בינוי – כדאי לדעת

בשעה טובה, אפשר להיגע למעמד החתימה. אבל אל חשש, לפני חתימת ההסכם עוד יעברו לא מעט טויטות בין היזם לדיירים. בהסכם זה יקבעו מספר קריטריונים חשובים, בניהם:

• תב"ע – אישור תכנית בניין עיר, כמובן בזמן קצוב שיקבע בין היזם לדיירים. כאמור, במסלול המיסוי, המסלול בו הדיירים או היזם הם יוזמי הפרויקט, עליהם להגיש בקשה להכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי.  
• דיור חלופי – על הדיירים להגיע עם היזים להבנה בנוגע לדיור חלופי או מימון שכר דירה. שימו לב, לא למהר להסכים לתנאים שאינם מתאימים עבורכם. 
• היטל השבחה – כאמור, פרויקט אלו נהנים מהטבות מס משמעותיות, אך ועדת התכנון / ועדת הערר יכולות להקטין או להגדיל את היטל ההשבחה.
• בטחונות וערבויות – בשלב זה, יספקו היזמים לבעלי דירות שטר ביטחון על שווי הדירה החדשה, הצגת ערבויות, רישום הערות אזהרה לטובת הדיירים ורישום שעבוד לטובת הבנק המלווה.
• אחריות – חוק המכר מחייב את היזם ליתן לדיירים תקופת אחריות בת 3 שנים.

מומלץ – עורך דין פינוי בינוי עידן שטרית