עסקאות קומבינציה

בעסקת קומבינציה, הקבלן בונה בניין או בית מגורים על הקרקע של בעל הקרקע, וכאשר הבנייה תסתיים הבניין יירשם כבית משותף, הדירות יחולקו בין בעל הקרקע לבין הקבלן וכל אחד יקבל את הדירות שלו.

אבל, לעיתים המצב מעט מסובך, מה שקורה בפעול הוא שהקבלן על מנת לגייס את סכומי הכסף הדרושים, מתחיל למכור במכירה מוקדמת את הדירות על הנייר.
למה הקבלן עושה את זה? הוא צריך מקור כספי, שיקולים כלכליים בלבד. 

הסכם הקומבינציה מראה בדיוק אלו דירות מקבל כל אחד ואחד מהצדדים לחוזה.
חלוקת הדירות תשקף את התרומה של הצדדים לעסקה. 

עסקאות קומבינציה הינן עסקאות שכיחות מאד בעולם הנדל"ן, כך משל, בשנת 2019 נחתמה עסקת קומבינציה בין מנרב לבין בעלי קרקע פרטית בעיר נתניה. העסקה כללה בניין מגורים בן 117 דירות על חוף הים בעיר. 

בין הצדדים הוסכם כי כל בעלי הקרקע הפרטית יתחלקו ב-53 דירות מתוך על ה-117 דירות המתוכננות בפרויקט, יתרת הידרות תשווק למכירה ואת ומהרווחים תפרע מנרב.

היתרונות בעסקאות קומבינציה

• תמורה לבעל הקרקע – איו חולק כי עסקת קומבינציה היא עסקה משתלמת מאד עבור בעלי הקרקעות, מחד, אין להם מספיק כסך על ממנת לממש את הזכות בקרקע ולבנות עליה ומאידך בעלי הקרקעות בעסקה מסוג זה יפרעו תמורה גדולה הרבה יותר אילו היו מוכרים את הקרקע כפי שהיא הייתה ערב הבנייה.
• סיכון נמוך ליזם – עסקאות קומבינציה הן עסקאות נוחות גם עבור היזמים. בעסקאות אלו, היזם לא נדרש לסכן הון עצמי ולגייס סכומי כסף גדולים על מנת לרכוש את הקרקע.

החסרונות בעסקאות קומבינציה

כאמור, לעסקאות קומבינציה יתרונות רבים, הן ליזם והן לבעל הקרקע, אך בפועל עסקה זו טומנת בחובה סיכון גדול עבור שני הצדדים.
בעסקאות מסוג זה מחושב אחוז הקומבינציה, כמה יחידות דיור מקבל היזם וכמה יחידות דיוקר יקבל בעל הקרקע, אחוז הקומבינציה נגזר משווי הקרקע.
לעיתים מתבצעת הערכת שווי שגויה, בעל הקרקע מקבל אחוז קומבינציה גדול והיזם עלול להישאר עם עסקה שאינה כדאית עבורו. 

בגזרת בעל הקרקע, הסיכון מהערכת שווי שגויה יכול להוביל את הקבלן לפרוש מהפרויקט ולתקוע אותו, דבר אשר לא משרת בלשון במעטה את בעל הקרקע.

מיסים

גם בעסקאות קומבינציה על הצדדים לשלם מיסים, מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. 

• מס רכישה – מוטל היזם, על היזם לשלם מס רכישה בגין החלק שלו בקרקע.
• מס שבח – על בעל הקרקע לשלם מס שבח בגין מכירת החלק בקרקע ליזם.
• היטל השבחה – מס המשולם לעירייה והרשויות המקומיות בגין השבחת הנכס.
  מס זה יכול להגיע לסכומי כסף גדולים מאד.