תוכן עניינים
קבוצות רכישה הינו נושא נושא חם מאד בענף הנדל"ן.
המודל הקלאסי של רכישה דירה הוא כאשר אדם קונה דירה מקבלן/יזם. במקרים אלו, מדובר בעסקה בין הקונה לבין המוכר, העסקה הזו כרוכה כמובן במיסים, הקונה במס רכישה, המוכר במס' שבח, מס הכנסה. כמובן שמיסים אלו מגולמים בשווי הדירה.
חשוב לדעת! לארגן קבוצה זה דבר קשה ולא קל. ככל שהקבוצה גדולה יותר, הסיכוי לבעיות גדול יותר. על רקע זה יהיה לא קל לגייס יזמים מקצועיים, הם מארגנים את הקבוצה, יפעלו בשמה, ובתמורה הם לוקחים אחוזים גבוהים משווי העסקה.
עד לסיום הסופי של הפרויקט, דהיינו עד שהבית נרשם כבית משותף וכל אחד מקבל את הדירה שלו, חלה מערכת יחסים של שיתוף. בקבוצת רכישה להבדיל מרכישה מקבלן לא ידוע המחיר הסופי שצריך לשלם עבור הדירה.
במילים אחרות, ישנו סיכון סיכון במחיר הסופי של הדירה.
הבעיות והסכנות בקבוצת רכישה
- פשיטת רגל – הבעיה הגדולה ביותר בקבוצות רכישה היא פשיטת רגל, לצערנו קרו לא מעט מקרים בהם קבלן פשט רגל במהלך הפרויקט והפרויקט נתקע, הכסף עלול לרדת לטמיון.
- למה הנקודה הזו חשובה? אם קונים דירה מקבלן, הקבלן חייב לתת לקונים ערבות בנקאית. הדבר נקרא "ערבות חוק מכר", נכון להיום על הקבלן מופיעה חובה בחוק להציג לרוכשים צ'ק בנקאי כערבות בנקאית לביצוע הפרויקט, רבים מכנים זאת כבנק מלווה.
- חוסר ודאות – בפרויקטים כאלו קשה מאד לעמוד זמנים ותכנן את זמני מסירת הדירות. גם בפן הכלכלי קשה מאד להעריך את שווי הדירות והתוצאה הסופית של הפרויקט. בניגוד לרכישת דירה מקבלן, כל תוספת בנייה משולמת ישירות מכיסם הפרטי של חברי הקבוצה.
היתרונות בקבוצת רכישה
- מחיר זול – לנגד הסיכונים קיימת אפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מאשר קנייה ישירה מול קבלן.
בקבוצות רכישה, החברים בקבוצה יכולים לרכוש דירה בכ-20% פחות משווי הדירה הריאלי.
הסיבה העיקרית למחיר הנמוך יחסית הינו טמון בעובדה כי קבוצת רכישה הינה גוף פרטי והיא אינה חייבת בתשלום מע"מ. - בעלות בקרקע – נצא מנקודת הנחה שבחרנו קבלן נוראי, רשלן, כזה לא נרצה לעבוד איתו בכלל. אחד היתרונות הגדולים בקבוצת רכישה הוא הבעלות קרקע.
- למה זה כל כך חשוב ומכריע? כבעלי הקרקע, נוכל תמיד להחליף את הקבלן ובכל שלב בפרויקט. בדרך כלל התשלום מתבצע בהתאם לשלבים בפרויקט.
- מסלול מהיר בוועדת התכנון – להבדיל מהתחדשות עירונית למשל, פרויקטים של קבוצות רכישה זורמים באופן מהיר וההיתרים מתקבלים באופן מזורז.
